来自 地产 2019-08-11 21:51 的文章

但光明地产就是那么任性

  前二十年这头猛兽带着中国经济一路狂奔,而如今也到了品尝苦果的时候。穷极三代人的荷包难买一套房,这是多么不可思议的一件事,民怨沸腾之下,政府出台“房住不炒”等政策,原本的房地产春天瞬时进入冬天。

  对政策与市场最敏感的莫过于房企,而房企之中的金丝雀则是声名不显的中小房企。

  光明地产在2018年房企百强榜中位于50名左右,这个不上不下的位置着实尴尬,就如中产是国民经济的是否正在遭遇这个难题?

  2018年,光明地产实现营业总收入204.94亿元,同比小幅下降-1.53%;归属于母公司股东的净利润为14.18亿元,同比下降27.17%。而2016年、2017年该公司的归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%。

  从财务数据看光明地产近几年的营收数据来看,该公司在营收方面几乎陷入停滞,2016 年之时就已经达到了207亿的营收额,在2018年末其营收居然下跌到了204亿,简直闻所未闻。

  在行业内的竞争对手都在野蛮生长之时,光明地产的营收却几乎陷入了停滞状态,这是为什么?行业态势如此喜人,光明地产这样的表现简直没道理。

  而同样的困局光明地产在2010至2013年间遇到过,那几年光明地产的营收同样陷入了停滞,2013年的营收额为25亿,而在2010年其营收额却已经达到了22.8亿。

  同样的状况在不同时间段遇到了,光明地产能像2014那般,营收额在一年间增长一百多个亿吗?

  根据国家统计局数据,从2009年至2018年(除2014年短暂下滑外),我国商品房销售面积和销售额均保持稳定增长,商品房销售面积年均复合增长率为6.82%,商品房销售额年均复合增长率达到了14.14%。

  但光明地产就是那么任性,2014年营收额跑到了133亿,2015年却又回落到124亿,而2016年却又爆炸式增长到208亿。这种蜜汁增长模式我表示看不懂。

  光明地产这种营收数据的暴涨考的究竟是其内生性业务做得好所带来的结果,还是通过外部并购所得,或是关联交易?

  李嘉诚教导我们“船要行得快,但面对风浪一定要捱得住”。在房地产这个被资金注满的大海里,光明地产是条小船还是只巨轮?

  2019不是房地产的黄金年份,今年一系列政策都足以证明房地产商们的黄金时代已经过去了。

  来自人民法院公告网的数据显示,截至7月24日,2019年全国274家房地产企业发布破产公告,其中昨天(24日)就有3家。除了大量不知名的中小型房企之外,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

  不仅如此,其他大型房企也或多或少遭遇了一些糟心的麻烦事。比如万科被央视点名批评存在虚假宣传,而富力因为各种问题暂停拿地,至于房企大佬中的新城控股,这只黑不溜秋的天鹅更是让人碎了一地眼镜。

  王振华猥亵女童给新城带去的影响不是一星半点,堪称般的爆炸力直接将新城推到了大众面前,而它原本不被外界所关注的东西也在镁光灯下曝光。

  从2018年报来看,光明地产实现营业收入204.94亿元,同比下降1.53%;归母净利润14.18亿元,同比下降27.17%,公司净利润比营业收入同比下滑较多,主营业务盈利能力不足;同时,从业务成长能力来看,公司2018年签约金额为244.59亿元,同比略有增长3.37%,但增速同比却下降21.67%,销售增速有所放缓。

  数据显示,2019年一季度,光明地产归属于母公司股东净利润同比下降28.26%。扣除非经常性损益后,归母净利润的降幅扩大至29.22%。

  5月10日,上交所发出《关于对光明房地产集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》,从重组标的业绩、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来四个方面提出共30个问题,包括重组业绩是否主要通过向关联方出售项目公司股权或资产实现、是否存在通过存货跌价准备调节利润以完成业绩承诺的情况等。

  在关联交易问题上,据中国经济网报道,2015-2017年,光明地产仅过亿元的关联交易总额就分别为10.09亿元、10.47亿元和3.96亿元。

  而时代商学院也有过相关报道,2016年,光明地产以10.47亿元将上海万盛金邸商业项目和车位等转让给大股东旗下的其他子公司,预计贡献扣非归母净利润约2.5亿元,利润率达到23.88%。

  据公告,2018年光明地产在关联方财务公司的存款余额是52.06亿,占货币资金总额49.8%,2017年同期占比45.18%,占比与上年同期相比增加4.62%。也就是说,光明地产在2018年加大了将现有货币资金存入关联方的金额。

  据中国经营报,2018年财报显示,报告期内,光明地产新增房地产储备面积为144.52万平方米,较上年同期94.25万平方米同比增长53.34%,大部分都涉及合作开发,权益占比超过50%,且土地集中在二三线月,其新增房地产储备面积为65.33万平方米,去年同期为48.39万平方米,同比增长35.01%,而据不完全统计,光明地产2019年以来通过多种途径在宁波、成都、常州等地不断扩张。

  在自身营收陷入困局之时,光明地产还这么执迷于储地,不知是该说它艺高人胆大,还是~~

  按道理讲,在遭遇经济周期或行业大环境不好时,逆大局势而行是为企业下阶段迅猛发展储备粮草,这是没有什么可以指摘的,但是光明在内外交困之际这样做,是否有些不大妥当?

  据投资时报,光明地产2018年有息负债规模大幅上升,金额达到360.04亿元,同比增长63.70%,其中短期借款和长期借款分别为131.18亿元和182.14亿元,分别同比增长51.19%和108.41%。据此计算,该公司2018年末的净负债率为194.77%,较2017年末上升超过61个百分点。其资产负债率水平超过80%,为82.38%,较上年上升2.46个百分点。至2018年末,光明地产的短期债务(包括短期借款及一年内到期的非流动负债)达到142.90亿元,而货币资金仅104.55亿元,二者之间存在38.35亿元的缺口。若将货币资金中使用受到限制的10.53亿元剔除,与短期债务之间的缺口更是达到48.88亿元。大量的债务导致融资费用显著提高,侵蚀了公司的利润。2018年光明地产财务费用达到4.74亿元,同比增长43.16%。其中利息费用高达6.75亿元,相当于税前利润总额的三成,同比增幅达到51.87%。

  除开现金流,光明地产的世纪营收能力与利润是否能支撑住其这种规模的负债呢?

  据观点地产网,2015-2018年间,光明地产尽管年度签约销售金额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元及244.59亿元,但2018年增幅仅3.37%。资金投入与回笼速度的不均衡,导致了资金需求出现缺口,进而形成有息负债规模上升。

  资金承压下,光明地产频繁靠融资卖资产补血。据长江商报,自2018年至今,光明地产通过融资卖资产回笼了近40亿资金补血。

  据中国经营报,光明地产方面表示:“公司坚持和追求的是规模与质量的同步发展。没有速率、没有规模、不能适应行业竞争态势的企业必然会被行业和时代所淘汰。在规模扩张的同时,有质量、有利润的发展同样也是公司的战略发展方向。”

  在每年央视3.15晚会的投诉统计中,关于房地产行业的投诉总是能位列前三位,质量问题、收房流程、装修配套设施等诸多方面问题成为关注的焦点。

  购房者走过最长的路,就是开发商的“套路”了。有道是买房难,但即使拿房后,业主也未必能轻松得了,各种琐事接踵而至。购房后各地频爆楼盘质量事件,实在是让业主们糟心。

  据360中房网,上海府邸是光明地产与湖北省交投合作开发,但光明地产在武汉首个项目上海公馆口碑很一般,甚至出现波折较大的维权事件。光明上海府邸作为光明地产在武汉首个项目,本来应该诚意满满,而楼盘涉嫌虚假宣传,400多名业主抱团维权。

  2018年,银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,聚焦八大类、22个方面,将违反房地产行业政策的行为列为整治重点。

  在房地产融资全面收紧之际,光明地产在房屋质量问题方面处理得也有瑕疵,增量时代走向存量时代,高周转将不再会是房企的主要发展模式,以口碑带动营收才是正道。

  如今个人房贷利率明显上升,这不仅削弱了消费者的购买意愿,更加使得有购买意愿的消费者在质量与口碑方面更加看重。房子是财产保值的不二产品,若是房屋有质量问题或是地段不好位于三四线城市,那么再好的保值产品也是白搭。

  在5月17日的年度股东会上,光明地产董事长、总裁沈宏泽曾向股东畅想公司的“1+7+5+X”的发展前景,并表示要把其它业务板块做起来。光明地产近年来的主要战略构想:在房地产主业的基础上,发展保障房、城中村、农场、历史名镇、城市更新、租赁房、物流园区打造等多元业务。

  去年光明地产营收204.94亿元,其中非房地产开发业务占比不足4.5%,沈宏泽口中的“战略转型升级”仍有待真正实现。

  光明地产在多元化战略上的试错与探索,短期内并不能给其带来可观收益,如今光明地产的房地产主业上并不乐观,需知房地产企业即便转型也以房地产业主,而非彻底转型。